A lot of people don’t realize that it’s a good idea to watch their financial moves before closing their mortgage. Here are five common mistakes to watch out for to avoid any closing crises.
1. Making a big purchase, including furniture
If you’re about to close on a house, it’s not the best time to get a new car, boat, or other expensive item. Even furniture or appliances — basically anything you might pay for in installments — is best to delay until after your mortgage is finalized.
Depending on your credit score and history, these transactions can lower your score, which can impact the interest rate and the loan amount you receive. This could result in a higher interest rate for the next 15 or 30 years, or even having to come up with a larger down payment.
2. Opening a new line of credit
It’s not just big purchases that can alter your credit score. Opening a new credit card or closing an existing one can affect your standing, too. In the run-up to your mortgage closing, lenders make an assessment of the credit risk they are taking on and go through several steps to assess that risk for each loan applicant. It’s especially important to protect your credit score if it’s low enough that you’re on the margins of qualifying for a mortgage at the start of the process.
Any changes, in that case, can work against you and might make it impossible to finalize the loan.
3. Switching or quitting your job
Another major mistake to make when you’re about to close on a home purchase is changing jobs. This is because mortgage lenders examine your employment history for consistency, and providing additional documentation on employment to a lender can delay the closing.
If you have any control over your job situation, it’s best to stay put until after you close. A borrower who quits their current job might have to wait a couple of weeks before they can attempt to close again.
4. Disrupting the timeline
Closing on a mortgage is time-sensitive. Even if you’ve locked in your rate, that only guarantees things for so long. It’s important to keep on top of the schedule and make sure all of your paperwork is submitted on time. Otherwise, you risk losing the terms you agreed to and could have to start the process over again.
5. Taking out a personal loan
If you get a personal loan or co-sign a loan for someone else, you could also face hiccups before getting to the closing table. In some instances, the lender might turn you down for a loan altogether even if you were previously preapproved.
It depends on how your credit score and debt-to-income (DTI) ratio is impacted. A good DTI, in particular, is a critical factor in mortgage approvals. Lenders consider two types of DTIs:
Front-end DTI: Your monthly mortgage payment, including principal, interest, taxes, insurance and association fees divided by your monthly income.
Back-end DTI: The sum of all your monthly debt payments divided by your monthly income
Depending on the amount of the loan payment, your back-end DTI could increase to a percentage that the lender is unwilling to accept. If your credit score is right above the minimum to qualify for a mortgage, a hard inquiry that results from applying for a personal loan could drop it to a point that makes you ineligible. Either way, there’s a chance you’ll be forced to walk away from the deal.
It’s not always smooth sailing when going from the mortgage application process to the closing table. However, there are actions you can steer clear of to minimize roadblocks and ensure your loan closes on time. You also should review your credit report, scores and identify ways to optimize your financial health to give yourself the best chance at securing a mortgage with competitive terms.
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Spanish version
AUG 22 2023
Cierre de Prestamo: 5 cosas que no debes hacer antes del gran día
Mucha gente no se da cuenta de que es una buena idea vigilar sus movimientos financieros antes de completar el cierre de una hipoteca. Aquí hay cinco errores comunes a tener en cuenta para evitar cualquier crisis en un cierre.
1. Hacer una gran compra, incluyendo muebles
Si está a punto de cerrar la compra de una casa, no es el mejor momento para adquirir un auto nuevo, un bote u otro artículo caro. Incluso muebles o electrodomésticos -básicamente cualquier cosa que pueda pagar a plazos- es mejor aplazarlos hasta después de finalizar la hipoteca.
Dependiendo de su puntuación e historial de crédito, estas transacciones pueden reducir su puntuación, lo que puede repercutir en el tipo de interés y en el importe del préstamo que reciba. Esto podría traducirse en un tipo de interés más alto durante los próximos 15 o 30 años, o incluso en tener que hacer un desembolso inicial mayor.
2. Abrir una nueva línea de crédito
No sólo las grandes compras pueden alterar su puntuación crediticia. Abrir una nueva tarjeta de crédito o cerrar una existente también puede afectar su puntuación. En el período previo al cierre de su hipoteca, los prestamistas evalúan el riesgo crediticio que están asumiendo y siguen varios pasos para evaluar el riesgo de cada solicitante de préstamo. Es especialmente importante proteger su puntuación crediticia si es lo bastante baja como para que esté dentro de los margenes de calificacion al inicio del proceso. Cualquier cambio, en ese caso, puede jugar en su contra y podría imposibilitar la finalización del préstamo.
3. Cambiar de trabajo o dejarlo
Otro error importante que se puede cometer cuando se está a punto de cerrar la compra de una vivienda es cambiar de trabajo. Esto se debe a que el lender examina su historial laboral en busca de coherencia, y proporcionar documentación adicional sobre el empleo al lender puede retrasar el cierre.
Si tiene algún control sobre su situación laboral, es mejor que no cambie hasta después del cierre. Un prestatario que renuncia a su trabajo actual podría tener que esperar un par de semanas antes de que pueda intentar cerrar de nuevo.
4. Alterar los plazos
El cierre de una hipoteca depende del tiempo. Aunque se haya fijado el tipo de interés, eso sólo garantiza las cosas durante un tiempo. Es importante controlar el calendario y asegurarse de que toda la documentación se presenta a tiempo. De lo contrario, se arriesga a perder las condiciones acordadas y podría tener que iniciar el proceso de nuevo.
5. Pedir un préstamo personal
Si pide un préstamo personal o firma un préstamo para otra persona, también puede tener problemas antes de llegar a la mesa de cierre. En algunos casos, el lender puede negar el préstamo aunque haya sido previamente preaprobado.
Depende de cómo influyan su puntuación crediticia y su ratio deuda-ingresos (DTI). Una buena relación entre deudas e ingresos, en particular, es un factor crítico para la aprobación de una hipoteca. Los prestamistas tienen en cuenta dos tipos de DTI:
el pago mensual de la hipoteca, incluidos el capital, los intereses, los impuestos, el seguro y las cuotas de la asociación, dividido entre los ingresos mensuales.
La suma de todos los pagos mensuales de sus deudas dividida por sus ingresos mensuales.
Dependiendo del importe del pago del préstamo, su DTI final podría aumentar hasta un porcentaje que el prestamista no esté dispuesto a aceptar. Si su puntuación crediticia está justo por encima del mínimo para poder optar a una hipoteca, una consulta difícil resultante de la solicitud de un préstamo personal podría hacerla caer hasta un punto que le haga inelegible. En cualquier caso, existe la posibilidad de que se vea obligado a renunciar al trato.
No siempre es fácil pasar del proceso de solicitud de una hipoteca a la mesa de cierre. Sin embargo, hay acciones que puede evitar para minimizar los obstáculos y asegurarse de que su préstamo se cierre a tiempo. También debe revisar su historial crediticio, sus puntuaciones e identificar formas de optimizar su salud financiera para tener la mejor oportunidad de conseguir una hipoteca con condiciones competitivas.
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